O realitách a územním plánování

V roce 2008 poprvé slyšel jméno Canary Wharf. V té době jsem jěště moc nechápal, proč zrovna tuto lokalitu měl Jean-Francois Ott jako inspiraci pro svůj projekt Praha Bubny, ale dnes již vím proč. A zcela souhlasím s jeho vizí, protože takové místo Praha potřebuje.

nemusíte stavět baráky, můžete postavit nové město

Vraťme se však zpět do Londýna a nechte mě vyprávět komerční souvislosti o Canary Wharf. Víte, existují místa, která mají něco jako genius-loci. A jedno z nich je zcela jistě právě Canary Wharf. Nevím jestli tohle místo na mě působí tak, protože znám jeho historii anebo prostě je jen tak ohromující, každopádně je to něco kde si opravdu myslím, že by si z toho mohl někdo vzít příklad.
Téma Brownfields, kterého jsem se dotkl minule, je v Čechách poměrně tabu. Místo toho neustále vznikají různé developerské projekty, jimž musí tu ustoupit pole, tu historický barák, tu něco školka, park…apod. 
To, co má však většina těchto projektů, jimiž je poseta celá Praha společné, že to jsou většinou solitérské projekty, které s okolím moc nespolupracují (v lepším případě) v opačném ho naopak brutálně narušují.

Takže dochází k degradaci lokality, protože přestože by projekt byl sám o sobě kvalitní a lokalita, jakžtakž dobrá, to co to celé kazí je, že krása…končí pár metrů od domu. Prostředí je nekonzistentní a developerský projekt často působí spíše jako rušivý element do starší zástavby, nebo někde stojí osamocen na poli a cesty z něj vedou do pole v horším případě do hory bláta. Mnoho developerů si asi neuvědomuje, že takto objekt degradují a snižují si zároveň jeho výnosnost. Pokud totiž je konzistentně stavěno v jedné oblasti a vzniká tak mnoho projektů ovšem srovnatelné kvality, začíná se vytvářet propojená oblast, která již nefunguje samostatně, ale začíná se z ní stávat lokalita. A pokud se prostředí v lokalitě zkvalitňuje, cena roste a samozřejmě roste i hodnotu nemovitosti a v ní obsažených jednotek. Takže vydělávají všichni: developer (jeho projektu roste hodnota - pokud ho má navíc v ve fondu, tak samozřejmě roste i hodnota portfolio), majitel bytu (zvyšuje se nájem). realitní agentury (rychlejší obrat a vyšší provize).
Když se vrátíme opět do Londýna, celá oblast Docklands je developery právě pro svojí konzistentní růst kvality velice oblíbená. A to i v době, kdy ceny v mnoha jiných místech mohou stagnovat Docklands roste. Navíc se zde platí pcw (per calendar week), nikoliv  pcm (per calendar month). Přesto však je poptávka na trhu neustále rostoucí a neuspokojená. Pokud chcete bydlet v oblasti, musíte se připravit na dlouhý proces, který ne nadarmo někteří nazývají „flat hunt“.
Celé je to totiž dáno tím, že tyto dřívější brownfields, kde byly sklady, doky a různé továrny tvoří dohromady jedno obří území, které vytváří zcela nové město. A opravdu, pokud přijedete do Canary Wharf, centrum Docklands, tohle není Londýn, co znáte. Je to naprosto moderní město, které by mohlo fungovat zcela samostatně i nebýt Londýna.  Počet jeho obyvatel stoupá a zájem o bydlení zde také. Vše však je tom, že developeři pochopili, že je lepší udělat zcela novou lokalitu, než investovat separátní projekty násilně narvané do zeleně, nebo staré zástavby.
Pokud totiž vytvoříte kvalitní lokalitu, kvalitní nájemci přijdou. Pokud se podíváte na příklad Canary Wharf, tak jeho úspěch je dán tím, že od začátku toto území bylo budováno jako nové město. Nikoliv, barák sem, barák tam. Tady bylo počítáno se vším, dokonce se do Docklands zavedl speciální povrchový vlak DLR (Docklands Light Railway). řízený počítačem jezdící po vyvýšené dráze. Díky němu můžete stát za 7 minut před centrální bankou na stanici Bank v londýnském city.
A výsledek na sebe nenechal dlouho čekat. Na tomto místě jsou hlavní budovy, Citibank, HSBC, Barclays, Bank of America, Thomson Reuters…a mnoho dalších. Tím se v lokalitě vytvořilo mnoho pracovních příležitostí, které byly přesunuty z přeplněného centra. To vytvořilo poptávku po bytech a službách v oblasti, protože lidé zjistili, že se tu dá nejen pracovat, ale i bydlet a to na velice vysoké úrovni. To sebou přineslo a stále přináší konstantní růst této lokality, která se od začátku stavebních prací zde roku 1980 ročně rozrůstá od další desítky tisíc obyvatel.
Růst Canary Wharf však přináší rozšiřování lokality na další území v blízkosti. Tudíž se z každé DLR dostupné lokality začíná stávat potenciální stavební parcela, protože jak Canary Wharf roste na celé Docklands, rostou i rozdíly v nájmech. A to v řádech několik set liber podle kvality nemovitosti, okolí, vzdálenosti od DLR atd. Díky tomu rostou i zcela nové lokality, které původně nebyly součástí projektu, jako třeba Excel – naprosto geniálně řešené místo, na břehu největší části doku Royal Victoria, který přestože se jedná o původně nákladní dok o hloubce 30 metrů tvoří jakési umělé jezero uprostřed zárodku nového města.
To samé je již minule zmiňovaný Stratford. Mohli bychom pokračovat putováním po celé oblasti, která je naprosto dokonale využitá. Například v místě, které dělilo doky  Royal Albert a King George V. vzniklo letiště – London City Airport. Na jiném místě, zvaném Cyprus vyrostl moderní campus UEL (University of East London) .

A hodnota tohoto území stále roste a roste. Vše je dáno právě dobrým územním plánováním, kdy místo likvidace zemědělské půdy, historických domů a památek si někdo uvědomil, jakou cenu může mít dobré brownfields. Bohužel v Čechách to s těmi Brownfields moc nevychází slavná "bitva" o Karolínu v Ostravě, která měla být první opravdu dobře zhodnocený brownfield přeměněný v moderní město zatím není dokončena. Jiné projekty jako třeba zmíněný projekt mého bývalého zaměstnavatele ORCO, Praha Bubny na realizaci teprve čekají. Jiné naprosto skvělé brownfields jako ČKD leží ladem…
Opravdu přeji Praze, aby se ji podařilo si své Canary Wharf vybudovat, protože je to v době, když vše ostatní stagnuje právě tato část, která stále roste. A z pohledu komerčního by se české banky neměly bát do takto velkých projektů investovat, protože návratnost dobře zkultivovaného území je obrovská a to zejména ve chvíli, pokud je developer schopen přilákat opravdu zajímavé nájemce. Což, pokud je projekt opravdu dobrý, nemusí být takový problém.

Mnoho firem v Praze sídlí v naprosto příšerných lokalitách, které jsou špatně dopravně dostupné, a taky tam vůbec nic není. Díky tomu její zaměstnanci pendlují mezi městem a touto lokalitou kam chodí jen pracovat. Pokud však je lokalita udělána nějak zajímavě, tak se do ní naopak lidé začnou stěhovat a lokalita roste, tím i její HDP. Pokud naopak vše bude dál fungovat jako to je většinou v Praze, že mnoho lidí cestuje přes celou Prahu kamsi do polí, kde nic není a pak zas zpět, neroste ani lokalita, kde bydlí, ani lokalita kde pracují.

Takto vypadá http://www.canarywharf.com a tohle je to co chce dělat ORCO v Praze http://www.praguebubny.cz/ tak doufám, že se to povede. Praha si svoje Canary Wharf zaslouží.

---

Dodatek autora:14.12.2010

Pro diksutéra letecmig: Jelikož nemám dost dukátů odpovídám alespoň takto. Bydlím na Isle of Dogs, takže oblast rozhodně neznám jen z výletu. Co se tyka dopravniho terroru, tak ten je po celem Londyne. A jedna z vyhod CW je v tom, ze odsud aspon neco jezdi, jelikoz mam vyzkousene akce cekat v mrazu 10 minut na West Kensingtonu, az prijede metro, ktere je mega pomaly (a stanice je venkovni) tak pokud tohle srovnam s CW je to tady luxus. Ten vitr mate pravdu, ale ono dokaze (jak jsem zjistil) foukat pomalu kdekoliv v Londyne, nedavno jsem sel na z Old Street na Shoreditch a rozhodne to nebyl prijemny vetrik. Ta izolace je super, me Docklands vyhovuji prave kvuli tomu, ze to neni ten klasicky chaos jako v centru, nebo naopak ruzne destinace od kud se zas dostavate, kdyz napadne snih nekolik hodin. Napriklad kolegyne si minule dala South Croydon - Old Street za 2,5 hodiny...